Необходимо довести долю арендного жилья в структуре городского жилья до 30-50%, при этом не расходуя средства бюджета, а за счёт привлечения частных инвесторов. Муниципалитеты должны арендовать у них жильё по коммерческим ставкам, а сдавать в аренду гражданам по более низким ставкам.

Введение. Анализ ситуации

В СССР существовало два основных вида городского жилья – арендные дома и кооперативы. У арендных домов всегда был один собственник – либо государство, либо предприятие (государственное). У кооперативов также был один собственник – Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) (юридическое лицо). Совместных домовладений не было. Население оплачивало 100% стоимости коммунальных услуг, включая отчисления на капитальный ремонт.

После массовой приватизации 90-ых годов прошлого века в бывших странах СССР, в том числе Беларуси, остался фактически один вид городского жилья – совместное домовладение. Кооперативы массово превратились в совместные домовладения, так как законодатели разрешили приватизировать квартиры в ЖСК. А в новой редакции Жилищного кодекса организациям застройщиков (жилищно-строительные потребительские кооперативы (ЖСПК)) отведена отдельная глава, но это не меняет их статус - они являются одной из форм управления совместным домовладением. В связи с этим рассмотрим несколько проблем управления жильем в РБ.

1. Структура городского жилья в Беларуси

В странах ЕС (за исключением бывших социалистических стран) доля совместных домовладений - незначительна (15-30%). При этом, институциональная среда для собственников жилья в ЕС - более совершенная: обучение начинается в школе, для собственников квартир выпускается огромное количество литературы, их информирование входит в обязанности управляющих, доходы домохозяйств - значительно выше, чем в Беларуси.

Тем не менее, управление совместными домовладениями в странах ЕС остаётся сложным процессом. Причина – разнородный состав членов совместного домовладения с разными интересами и финансовыми возможностями. Принять решение, которое будет устраивать всех, почти невозможно. Совместные домовладения (здания), как правило, даже внешне выглядят хуже, чем арендные дома.

Рамочные условия для управления совместными домовладениями в Беларуси -  значительно хуже:

• обучение отношениям, связанным с коллективной собственностью на многоэтажные жилые дома в школах Беларуси существует только в отдалённых неконкретных планах, то есть, целое поколение воспитано без базовых знаний;
• для собственников квартир специальная литература не печатается, тематические газеты и журналы не издаются;
• информирование собственников жилья не является целью и обязанностью работников государственных организаций;
• отсутствуют опыт и традиции отношений, связанных с коллективной собственностью (возникли всего 18 лет назад, после принятия закона «О совместном домовладении»).
• доходы домохозяйств - значительно ниже, чем в странах ЕС.

Безусловно, в таких условиях не может существовать однородная среда городской недвижимости, в которой все поголовно являются собственниками, в том числе граждане с низкими и очень низкими доходами.

2. Структура организаций на рынке управления жильём и предоставления услуг

В Беларуси имеется небольшой выбор для управления жильём: либо ТС и ЖСПК (юридические лица, некоммерческие самоуправляемые объединения собственников жилых и нежилых помещений совместных домовладений), либо, если собственники не выбрали форму управления, внешнее управление в виде государственной управляющей организации (ГУО). Эту организацию (уполномоченное лицо) назначает администрация района (города).

Таким образом, собственники не могут заменить одну управляющую организацию на другую – и ТС, и ГУО имеют территориальную привязку. ТС может быть создано только в одном совместном домовладении, ГУО действует строго на территории района (города). Фактически, конкуренции нет. Частные управляющие компании запрещены Указом президента.

Для сравнения. В странах ЕС есть более широкий выбор организаций:

• коммерческие жилищные компании, которые покупают многоэтажные жилые дома и сдают квартиры в аренду с целью получения доходов, как правило,  с рентабельностью 3 - 4% годовых;
• коммерческие жилищно-строительные компании, которые и покупают, и строят многоэтажки и сдают квартиры в аренду с целью получения доходов;
• некоммерческие жилищные кооперативы, которые покупают многоэтажные жилые дома с целью решения жилищных проблем, без получения доходов. Как правило, один кооператив владеет 10 – 50 многоэтажными жилыми домами. Схема один дом – один кооператив является очень большой редкостью и исключением;
• некоммерческие жилищно-строительные кооперативы, которые покупают и строят многоэтажки с целью решения жилищного вопроса. При этом приватизация квартир в ЖК и ЖСК запрещена. Например, в Германии это регулируется «Законом о кооперативе» от второй половины 19-го века, который почти не претерпел изменений;
• управляющие и сервисные компании управляют совместными домовладениями, студенческими общежитиями. Структура таких компаний - неоднородна, это, как правило, группа компаний: головная и много дочерних, каждая из которых занимается своим профильным бизнесом в интересах головной. Для этих компаний признака территориальности не существует, поиск клиентов осуществляется за тысячи километров и даже в других странах;
• муниципальные жилищные ОАО представляют общества со смешанным капиталом, иногда полностью принадлежат муниципалитету. Таких компаний в странах ЕС незначительное количество – до 5% в структуре всех компаний;
• физические лица (управители, управляющие недвижимостью), имеющие лицензию (Польша);
• квартирные товарищества (страны Балтии).

В странах «старой Европы» совместное домовладение с момента образования автоматически становится «юридическим лицом с ограниченными правами». Выбор формы управления, как в Беларуси, не нужен.

Это особое юрлицо не требует наличия руководителя, бухгалтера, юридического адреса и офиса, других расходов, но имеет право открыть расчётный счёт в банке, выступать истцом и ответчиком в судах. При этом в странах ЕС за всё отвечают собственники жилья, которые всегда несут субсидиарную ответственность.

3. Взаимодействие между управляющими недвижимым имуществом и собственниками квартир в совместных домовладениях Беларуси

140-летний опыт стран ЕС показывает,  что основой процесса управления жилыми домами  являются осведомленный, информированный собственник квартиры, профессиональный управляющий и доверие между ними.

Это главные факторы, которые могут обеспечить качественное управление жилыми домами в течение продолжительного периода времени.

Информированный собственник. Даже в России существует федеральная программа по созданию Школ жилищного просвещения населения. Неинформированный собственник – это потенциальная жертва мошенников, им можно манипулировать. Обычный срок обучения собственников в России – 48 часов. В Германии для собственников предлагается книга объёмом 500 страниц +  электронный диск и различные курсы, в Эстонии – юридические консультации, оплачиваемые мэрией. В Беларуси ничего подобного нет.

Профессиональный управляющий. За последние 60 лет в развитых странах  изобретена универсальная система обучения профессиональных управляющих. На первом этапе – обучение в техникуме с прохождением практики в действующей компании (Латвия – 1,5 года, Германия – 3 года). На втором этапе – профессиональное обучение и повышение квалификации в специальных школах.  На третьем – высшее образование (для топ – менеджеров).

В Беларуси состояние профессионального образования управляющих - ущербно. Нормой считается обучение в течении 40 часов.

4. Шаги, которые необходимо предпринять для улучшения ситуации

1. Изменение структуры городского жилья. Необходимо прекратить практику тиражирования совместных домовладений с привлечением льготных кредитов. Необходимо довести долю арендного жилья в структуре городского жилья до 30-50%, при этом не расходуя средства бюджета, а за счёт привлечения частных инвесторов. Муниципалитеты должны арендовать у них жильё по коммерческим ставкам, а сдавать в аренду гражданам по более низким ставкам (опыт стран ЕС).
2. Изменение структуры организаций, управляющих жильём, в сторону значительного увеличения предприятий различных форм собственности. Для этого необходимо снизить тарифы на услуги естественных монополий, создать разумный баланс между стоимостью тепловой и электрической энергии и отпустить (не устанавливать директивно) тарифы для организаций, занимающихся управлением и эксплуатацией частного жилищного фонда, с целью здоровой конкуренции. Возможный срок выполнения – 15 лет.
3. Широкое информирование собственников квартир в совместных домовладениях. Для этого необходимо разработать простые и понятные населению обучающие программы. Нужно создать сеть Школ жилищного просвещения (для молодёжи, пожилых людей, людей с ограниченными возможностями) и т.д. В программы школьного образования необходимо ввести «жилищные уроки», ввести в практику использование информативных систем для взаимодействия собственников квартир и управляющих (частных и государственных). Возможный срок выполнения – 5 лет.
4. Создание системы профессионального образования «Управляющих недвижимостью совместного домовладения» в техникумах, на базе специальности «Специалист по комплексному обслуживанию и эксплуатации жилых домов». Создание многоступенчатой системы обучения, переобучения и повышения квалификации управляющих. В современном развитом социуме, мире энергоэффективных зданий и «умных» домов, отставание в сфере подготовки профессиональных кадров - недопустимо. Возможный срок выполнения – 2 года.

5. Планируемые результаты

1. Создание саморегулируемой системы управления жильём, когда профессиональное сообщество при поддержке информированных и мотивированных собственников жилья самостоятельно разрабатывает и совершенствует стандарты деятельности. При этом роль государства – создавать благоприятные условия для деятельности при минимальном расходовании бюджетных средств. Бюджетные средства должны направляться для адресной помощи социально незащищённым слоям населения.
2. При такой системе управления жильём для граждан появляется возможность выбирать вид городского жилья,  а в случае совместного домовладения выбирать организацию или управляющего из 7-8 видов организаций (управляющих), действующих на основе разумной конкуренции между ними. При этом качество и количество видов услуг возрастёт естественным путём, без принуждения органами госуправления.
3. Большую часть функций по оказанию содействия гражданам в выборе вида городского жилья и формы управления должны выполнять некоммерческие союзы и ассоциации.  Их деятельность, финансируемая не за счёт бюджетных источников, снимет значительную нагрузку на местные исполнительные и распорядительные органы.

К сожалению, профессиональные подходы к изменению ситуации и решению проблем не находят должного понимания у СМИ. В то же время, декларации по изменению анализируемой ситуации «за 2-3 года» являются исключительно популистскими.

Тезис девяностых годов прошлого века о том, что «необходимо сделать людей собственниками жилья, и они сами исправят ситуацию» не подтвердился. Эксперимент с самоуправлением жильём в Грузии, Казахстане, Армении, Украине, России и других странах провалился и перерос в проблему аварийного состояния значительной части «самоуправляемого» жилого фонда.

В связи с этим представляется правильным использовать такие примеры саморегулируемой профессиональной системы управления жильём:

• технология проведения полного капитального ремонта в многоэтажке за 5 (пять) рабочих дней;
• создание бюро по работе с населением (за год до проведения капремонта) с выбором населением планируемых отделочных материалов;
• создание особых привилегий для арендаторов, например, право пожизненной аренды;
• широкий спектр специальных услуг для пожилых людей и инвалидов;
• создание инструментов для максимальной экономии потребляемой энергии, газа и воды;
• более комфортная среда проживания с определяемыми большинством правилами поведения.